Hypotéka od roku 2027
Mladí môžu získať až 90 % hodnoty bývania, pri tretej nehnuteľnosti príde sprísnenie ▪
Hypotéka 2027 mení pravidlá. Od januára 2027 sa zmenia pravidlá financovania bývania na Slovensku. Mladí ľudia do 35 rokov, ktorí si kupujú alebo stavajú svoje prvé bývanie, budú môcť získať hypotéku až do výšky 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Naopak, pri kúpe tretej a každej ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti sa od júla 2027 zavedie prísnejší limit. Čo tieto zmeny znamenajú pre ľudí, ktorí plánujú kúpu bytu alebo domu?
□ Hypotéka 2027 sa mení. NBS chce podporiť prvé bývanie
Kúpa vlastného bývania je pre mnohých ľudí jedným z najväčších finančných rozhodnutí v živote. Okrem pravidelného príjmu a schopnosti splácať úver zohráva dôležitú úlohu aj výška vlastných úspor, ktoré potrebujú pri kúpe nehnuteľnosti.
Národná banka Slovenska (NBS) preto upravuje pravidlá pre poskytovanie hypoték. Cieľom je uľahčiť mladým ľuďom prístup k prvému bývaniu a zároveň sprísniť podmienky financovania nákupu tretej a ďalšej nehnuteľnosti.
Zmeny sa týkajú ukazovateľa LTV (Loan-to-Value), ktorý vyjadruje pomer výšky úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti. Práve tento ukazovateľ určuje, akú časť hodnoty nehnuteľnosti môže banka financovať hypotékou.
Doteraz platí základný limit na úrovni 80 %. Banky však môžu v rámci stanovených výnimiek poskytovať aj úvery do výšky 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Od roku 2027 sa pravidlá začnú meniť podľa toho, či ide o prvé bývanie alebo o kúpu ďalšej nehnuteľnosti.
Možnosť financovať až 90 % hodnoty nehnuteľnosti môže mladým ľuďom uľahčiť cestu k vlastnému bývaniu. Stále však platí, že hypotéka musí zodpovedať ich príjmom a schopnosti dlhodobo splácať úver.
Michal Balko
□ Mladí do 35 rokov môžu získať hypotéku až do 90 %
Od 1. januára 2027 budú môcť mladí ľudia do 35 rokov získať pri financovaní svojho prvého bývania hypotéku až do výšky 90 % hodnoty nehnuteľnosti.
Táto možnosť sa bude vzťahovať na ľudí, ktorí pri podaní žiadosti o úver ešte nedovŕšili 36 rokov a žiadajú o financovanie kúpy alebo výstavby bývania. Zároveň platí podmienka, že žiadny zo spoludlžníkov nesmie vlastniť rezidenčnú nehnuteľnosť.
V praxi to znamená, že kupujúci by pri splnení podmienok mohli potrebovať podstatne menej vlastných úspor než pri štandardnom 80 percentnom financovaní.
□ Koľko vlastných peňazí budete potrebovať?
Predstavme si, že si chcete kúpiť byt v hodnote 200 000 €.
• Pri 90-percentnej hypotéke by úver mohol dosiahnuť 180 000 €. Z vlastných zdrojov by ste potrebovali minimálne 20 000 €.
• Pri 80-percentnej hypotéke by banka mohla financovať 160 000 €. Na kúpu by ste potrebovali minimálne 40 000 € z vlastných zdrojov.
Rozdiel predstavuje 20 000 €, čo môže byť pre mladých ľudí významná pomoc pri zabezpečení vlastného bývania.
Treba však myslieť na to, že ide o modelový príklad. Banka pri výpočte LTV vychádza z hodnoty nehnuteľnosti určenej podľa príslušných pravidiel, ktorá nemusí byť totožná s dohodnutou kúpnou cenou. Navyše, ani splnenie vekových a vlastníckych podmienok nezaručuje schválenie hypotéky.
□ Čo ak už nehnuteľnosť vlastníte?
Pre väčšinu ostatných žiadateľov zostane základný limit na úrovni 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Osobitné pravidlá sa však od 1. júla 2027 začnú uplatňovať pri kúpe tretej a každej ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti.
V takom prípade bude maximálny limit LTV predstavovať 70 %.
Predstavme si, že kupujete ďalšiu nehnuteľnosť v hodnote 200 000 € a na účely nových pravidiel už vlastníte dve rezidenčné nehnuteľnosti.
Pri 70-percentnom limite by hypotéka mohla dosiahnuť najviac 140 000 €. Zvyšných 60 000 € by ste museli pokryť z vlastných zdrojov alebo iným spôsobom, ktorý banka akceptuje.
Prísnejšie pravidlo sa bude posudzovať podľa počtu rezidenčných nehnuteľností, ktoré vlastnia dlžníci spolu. Rozhodujúce teda nebude iba to, či nehnuteľnosť plánujete prenajímať alebo v nej bývať. Do posudzovania vstupujú aj spoluvlastnícke podiely, ak dosahujú aspoň 50 %.
Cieľom tejto zmeny nie je zakázať nákup ďalších bytov či domov. NBS chce skôr obmedziť mieru financovania takýchto nákupov prostredníctvom hypoték a znížiť súvisiace riziká pre finančnú stabilitu.
□ Prečo NBS pristupuje k týmto zmenám?
Jedným z dôvodov je vývoj na trhu s bývaním. Podľa údajov NBS dnes smeruje približne každá piata hypotéka klientovi, ktorý vlastní minimálne dve nehnuteľnosti.
Centrálna banka preto chce jasnejšie rozlišovať medzi ľuďmi, ktorí si zabezpečujú svoje prvé bývanie, a tými, ktorí kupujú ďalšie nehnuteľnosti.
Pri mladých kupujúcich môže vyšší limit financovania znížiť vstupnú finančnú bariéru. Pri nákupe ďalších nehnuteľností má naopak väčší dôraz na vlastné zdroje obmedziť závislosť od úverového financovania.
Nové pravidlá tak predstavujú snahu nájsť rovnováhu medzi dostupnosťou bývania a zodpovedným zadlžovaním domácností.
□ Znamená 90-percentná hypotéka, že vám banka požičia viac?
Nie automaticky. Limit LTV určuje maximálnu časť hodnoty nehnuteľnosti, ktorú možno financovať úverom. Neznamená to však, že každý žiadateľ, ktorý spĺňa podmienky, dostane hypotéku v maximálnej výške.
Banka bude naďalej posudzovať príjem žiadateľa, jeho existujúce záväzky, schopnosť splácať úver a celkovú rizikovosť úveru. Môže preto schváliť nižšiu sumu alebo žiadosť zamietnuť.
Zároveň platí, že vyššia hypotéka znamená aj vyšší dlh. Pri rovnakom úroku a dobe splatnosti bude spravidla znamenať vyššiu mesačnú splátku než nižší úver. Preto je dôležité nehodnotiť dostupnosť bývania iba podľa toho, koľko vlastných peňazí potrebujete na začiatku, ale aj podľa toho, či budete schopní úver dlhodobo splácať.
□ Čo by ste mali urobiť, ak plánujete hypotéku v roku 2027?
Ak uvažujete o kúpe bytu alebo domu v najbližších rokoch, oplatí sa pripraviť vopred.
• Zistite si podmienky financovania. Overte si, či spĺňate podmienky na 90-percentnú hypotéku a aké možnosti ponúka vaša banka.
• Vytvorte si finančnú rezervu. Aj pri vyššom limite financovania budete potrebovať vlastné zdroje na časť ceny nehnuteľnosti a ďalšie náklady spojené s kúpou a zariadením bývania.
• Posúďte svoje možnosti splácania. Pri plánovaní rozpočtu počítajte aj s nečakanými výdavkami alebo zmenou príjmu.
• Nenechávajte financovanie na poslednú chvíľu. Nové pravidlá sa budú zavádzať postupne a dostupnosť konkrétneho typu hypotéky môže závisieť aj od pripravenosti banky.
Ak kupujete svoju prvú nehnuteľnosť, zmena vám môže pomôcť prekonať časť bariéry v podobe vysokých požadovaných úspor. Ak už nehnuteľnosti vlastníte, je vhodné počítať s tým, že pri ďalšom nákupe môžete potrebovať viac vlastných peňazí.
□ Pomôžu nové pravidlá mladým ľuďom dostať sa k vlastnému bývaniu?
Zvýšenie limitu na 90 % môže mladým kupujúcim uľahčiť vstup na trh s bývaním. Samotná hypotéka podľa pravidiel v roku 2027 však nevyrieši všetky problémy, ktoré súvisia s cenami nehnuteľností, výškou príjmov a nákladmi na bývanie.
Nové pravidlá zároveň ukazujú, že pri kúpe nehnuteľnosti bude čoraz dôležitejšie rozlišovať medzi možnosťou získať úver a schopnosťou bezpečne ho splácať.
Plánujete kúpu vlastného bývania? Pri rozhodovaní sa preto neoplatí sledovať iba to, koľko vám banka požičia. Rovnako dôležité je vedieť, akú finančnú záťaž dokážete zvládnuť aj v prípade, že sa vaša životná alebo pracovná situácia zmení.
Pri kúpe nehnuteľnosti by sa ľudia nemali sústrediť iba na to, koľko im banka požičia. Rovnako dôležité je mať dostatočnú finančnú rezervu a počítať aj s nečakanými výdavkami.
Michal Balko
Zdroj: Národná banka Slovenska – NBS upravuje pravidlá pri hypotékach a Otázky a odpovede k zavedeniu rozdielnych limitov pre LTV.
